Cosa s’intende per accollo del mutuo? Caratteristiche e tassi interesse

L'accollo in diritto è un negozio giuridico regolato dall'art. 1273 del codice civile, questo contratto prevede un accordo tra il debitore (accollato) ed un terzo
(accollante) in virtù del quale quest'ultimo si assume un debito del primo verso un creditore (accollante) liberando il primo dall'obbligazione di pagare alle scadenze le somme dovute.
In sostanza l’accollo libera il debitore che ha originato un debito dal peso di onorare alle dovute scadenze il debito stesso.

Quando parliamo di accollo di mutuo si intende quindi il subentro nel debito da parte del nuovo proprietario della casa rispetto al precedente proprietario.
Questo tipo di negozio giuridico offre dei benefici non indifferenti nei confronti dell'accollante, il quale ha la possibilità di subentrare nel contratto di mutuo esistente ed alle stesse condizioni, senza dover sopportare tutti gli oneri e le spese per istruire una nuova pratica di mutuo.
Il subentrante/accollante dovrà quindi occuparsi di onorare i pagamenti delle rate alle scadenze previste dal piano di ammortamento, liberando completamente il soggetto accollato che aveva costituito il finanziamento.
L'accollo può avvenire in modo cumulativo oppure liberatorio, nel primo caso è previsto la costituzione in solido di entrambi i soggetti che stipulano il contratto, vale a dire che se l'accollante non provvederà ad onorare il debito, sarà l'accollato a rispondere del mancato pagamento e provvedere a soddisfare il creditore in prima persona.
Nell'accollo liberatorio invece colui (accollato) che costituì il finanziamento viene completamente liberato dalle obbligazioni contratte lasciando l'onere del pagamento completamente a carico dell'accollante.

Viene espresso nella pratica in percentuale (es. 10,00%) esso esprime il prezzo per l'utilizzo del capitale da corrispondere al mutuante, il tasso o saggio di interesse è quindi quella percentuale base per il calcolo degli interessi maturati sul capitale in un certo periodo di tempo (giorni, mesi, anni).
I tassi di interesse riferiti ai mutui ipotecari sono quasi sempre annuali, il calcolo per la determinazione degli interessi può essere semplice oppure composto, viene definito semplice, quando non è fruttifero nei periodi successivi, viene definito composto quando alla fine di ogni periodo si somma al capitale, cioè viene capitalizzato diventando fruttifero.
La capitalizzazione semplice non viene quasi mai applicata alle operazioni nel breve periodo, la capitalizzazione composta degli interessi è quella che interessa le operazioni a medio/lungo termine come i mutui fondiari.
Il tasso di interesse è quello che determina le differenti tipologie dell'offerta dei prodotti legati al mutuo, vediamo adesso come avviene determinato il tasso di interesse:
Nei finanziamenti a medio e lungo termine, i tassi sono agganciati a quelli del mercato monetario e finanziario che fungono come riferimento per la definizione dei tassi da applicarsi alle operazioni di prestito e di mutuo.
L 'EURIBOR (euro Interbank Offered Rate) è preso come riferimento per i mutui con tasso variabile, esso viene rilevato dal Comitato di gestione e diffuso come media ponderata dei tassi di interesse ai quali gli Istituti bancari operanti nell'U.E. cedono depositi in prestito.
L''EURIRS (euro Interest Rate Swap) è la base di riferimento per i mutui a tasso fisso, viene rilevato e corrisponde alla media ponderata della quotazione alla quale le Banche operanti nell'U.E. realizzano l'Interest Rate Swap.
I mutui a tasso misto, o con tasso iniziale inferiore, fanno riferimento ad entrambi i predetti indici con relativa competenza (parte fissa e parte variabile).
La percentuale che la banca applica a questi tassi viene chiamata spread, questa percentuale attualmente oscilla tra l' 1% ed il 3%.
Quando si parla di tasso di interesse si devono per forza chiarire determinati concetti e caratteristiche :
- Il tasso e l'interesse derivante da esso devono sempre risultare da un accordo scritto consensuale.
- Il tasso di interesse non deve essere determinato approfittando dello stato di bisogno del debitore, la legge stabilisce dei limiti, configurando come reati tutti quei casi in cui il tasso di interesse sia particolarmente elevato ed imposto (non contrattato).
A tutela dei diritti dei consumatori, il governo Italiano per mezzo del Ministero del Tesoro, effettua un monitoraggio dei tassi applicati sul mercato creditizio, pubblicandone i risultati medi sulla Gazzetta Ufficiale.

25/02/2013

Fonte:

http://www.blog.immobiliare-italia.it