Applicazione del metodo sintetico comparativo per la determinazione del valore delle aree

Relatore :

Guido Salemi

Presidente :

Riccardo Virgilio

Oggetto:

vincoli urbanistici ed edificabilità --> vincoli urbanistici --> espropriativi e conformativi --> espropriativi --> irrilevanza nella stima --> edilizia economica e popolare

Sintesi:

La destinazione dell’area a “zona di espansione per edilizia economica e popolare” non ha alcuna incidenza negativa sul suo valore ai fini della stima. Ai sensi dell'art. 32 comma 1 DPR 327/2001 e sulla base dell'elaborazione giurisprudenziale, ai fini della classificazione e della conseguente stima, si deve prescindere dal vincolo esistente sull’area oggetto di esproprio.

Estratto:

« La destinazione dell’area a “zona di espansione per edilizia economica e popolare” (C5) non ha alcuna incidenza negativa sul suo valore ai fini della stima. L’art. 32, comma 1, del D.P.R. n. 327 del 2001, infatti, prevede, espressamente che “Salvi gli specifici criteri previsti dalla legge, l’indennità di espropriazione è determinata sulla base delle caratteristiche del bene al momento dell’accordo di cessione o alla data dell’emanazione del decreto di esproprio, valutando l’incidenza dei vincoli di qualsiasi natura non aventi natura espropriativa e senza considerare gli effetti del vincolo preordinato all’esproprio e quelli connessi alla realizzazione dell’eventuale opera prevista, anche nel caso di espropriazione di un diritto diverso da quello di proprietà o d’imposizione di una servitù”. Dal canto suo, la giurisprudenza ha osservato che, ai fini della classificazione e della conseguente stima, si deve prescindere dal vincolo esistente sull’area oggetto di esproprio (cfr. Cass., sez. I, 3 aprile 2007, n. 8360). »

Oggetto:

indennità di espropriazione e di occupazione --> indennità di esproprio --> criteri estimativi --> criterio sintetico-comparativo --> fonti

Sintesi:

Per la corretta applicazione del metodo sintetico-comparativo, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell’area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita e/o con le decisioni giudiziali, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè l’accertamento che essi riguardino terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura e ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti.

Oggetto:

indennità di espropriazione e di occupazione --> indennità di esproprio --> criteri estimativi --> criterio sintetico-comparativo --> fonti

Sintesi:

Per la corretta applicazione del metodo sintetico-comparativo il prezzo di mercato può essere tratto anche da fonti diversi, quali cessioni volontarie, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, o da atti di natura privatistica diversi dalla compravendita, quali permute, donazioni o ancora locazioni, o ancora da altri documenti di equivalente valore probatorio, sempreché gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l’immobile da stimare.

Estratto:

« Per la valutazione del suolo, il consulente tecnico di ufficio ha utilizzato il metodo di stima sintetico-comparativo. Detto consulente, dopo avere precisato che tale metodo si esegue facendo riferimento a una percentuale sintetica del ricavo lordo del prodotto edilizio realizzabile sull’area e/o facendo riferimento a immobili aventi caratteristiche intrinseche analoghe, di cui si conoscono i prezzi unitari praticati nelle compravendite relative al periodo per il quale si richiede la stima, appurando in ogni caso la veridicità del prezzo indicato nel contratto, ha determinato il valore dell’area alla data del 29/7/2003 in base alla percentuale sintetica del ricavo lordo del prodotto edilizio realizzabile, facendo presente che i prezzi di altri immobili indicati dall’I.A.C.P. non erano attendibili “perché non corrispondenti ai valori di libero mercato realmente praticati, all’epoca, nella zona in cui insistono i beni in oggetto”. Siffatta valutazione è corretta perché i prezzi indicati negli atti in questione si riferivano a quasi un decennio prima. D’altra parte, come ripetutamente affermato dalla Corte di Cassazione (cfr., di recente, Sez. I, n. 4210 del 16 marzo 2012), per la corretta applicazione del metodo sintetico-comparativo, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell’area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita e/o con le decisioni giudiziali, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè l’accertamento che essi riguardino terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura e ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti; sicché il prezzo di mercato può essere tratto anche da fonti diversi, quali cessioni volontarie, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, o da atti di natura privatistica diversi dalla compravendita, quali permute, donazioni o ancora locazioni, o ancora da altri documenti di equivalente valore probatorio, sempreché gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l’immobile da stimare. »

Oggetto:

soggetti --> soggetti attivi --> delega --> edilizia residenziale --> IACP

Sintesi:

Ai fini del risarcimento del danno viene in rilievo la responsabilità dello IACP che abbia agito in qualità di ente delegato dal Comune all’espropriazione e che abbia acquisito al suo patrimonio i terreni di proprietà privata.

Estratto:

« Esso non tiene conto che nella vicenda in esame lo IACP ha agito in qualità di ente delegato dal Comune all’espropriazione e che lo stesso ha acquisito al suo patrimonio i terreni di proprietà degli appellati, con la conseguenza che ai fini del risarcimento del danno viene in rilievo la responsabilità dello stesso IACP. »

Oggetto:

patologia --> risarcimento del danno --> occupazione illegittima --> durata

Sintesi:

Correttamente la misura del risarcimento per il periodo in cui si è protratta l’occupazione illegittima è calcolata applicando gli intessessi legali tenendo conto dei valori venali dei beni stimati per ciascun anno o frazione di anno ricompreso nel periodo di spossessamento.

Estratto:

« 9)- Con il secondo motivo di appello, i ricorrenti hanno contestato la sentenza nella parte relativa all’ammontare del risarcimento dovuto per il mancato godimento del bene. In particolare, essi hanno sostenuto che il CTU avrebbe dovuto accertare il valore del suolo per ciascun anno (o frazione di anno) ricompreso nel periodo di spossessamento mediante specifiche indagini di mercato e non mediante l’applicazione di indici economici globali generici e totalmente scollegati alla realtà del mercato immobiliare locale. La censura è infondata, perché gli interessi legali sono stati applicati tenendo conto dei valori venali dei beni stimati per ciascun anno o frazione di anno (cfr. tabella allegata a pag. 15 della relazione del C.T.U.). »

Oggetto:

interessi e rivalutazione nell'espropriazione --> rivalutazione e interessi --> risarcimento del danno

Sintesi:

L’ammontare del risarcimento del danno va rivalutato e maggiorato degli interessi legali, anno per anno.

Estratto:

« In effetti, il T.A.R., pur in presenza di una specifica domanda dei ricorrenti, nulla ha disposto in ordine alla rivalutazione monetaria e agli interessi legali sulle somme determinate a titolo di danno sia per la perdita del bene che per il suo mancato godimento durante tutto il periodo di occupazione senza titolo. L’ammontare del risarcimento del danno va rivalutato e maggiorato degli interessi legali, anno per anno, dal 29 luglio 2003 fino alla data della presente decisione. Lo stesso dicasi per l’ammontare del danno per lo spossessamento, che è stato determinato con riferimento a ciascuno degli anni intercorsi dal 2 dicembre 1994 al 29 luglio 2003; anche i suddetti importi vanno rivalutati e maggiorati degli interessi legali, anno per anno dalla data di rispettivo riferimento fino alla data della presente decisione. »

Oggetto:

patologia --> acquisizione sanante --> art. 42 bis dpr 327/2001 --> limite temporale di adozione --> acquisizione già intervenuta --> abdicazione

Sintesi:

L’art. 42-bis DPR 327/2001 è applicabile solo ai provvedimenti di acquisizione successivi alla sua entrata in vigore; non è pertanto applicabile qualora il bene sia già entrato nel patrimonio dell’Ente a seguito della rinuncia effettuata dai proprietari all’azione di restituzione.

Estratto:

« 11)- Con atto proposto in corso di causa, gli appellanti incidentali hanno riformulato le domande di risarcimento del danno alla stregua dell’art. 42-bis del D.P.R. n. 327/2001 (nel testo di cui al D.L. n. 98/2011 convertito con modificazioni in L. n. 11/2011). Hanno chiesto, in particolare, il risarcimento del danno non patrimoniale nella misura del 10% del complessivo danno patrimoniale nonché le altre voci di cui alla summenzionata disposizione legislativa. La domanda non può essere accolta perché l’art. 42-bis è applicabile solo ai provvedimenti di acquisizione successivi alla sua entrata in vigore. Di ciò si trae conferma dall’ottavo comma del citato articolo, il quale dispone che “Le disposizioni del presente articolo trovano applicazione ai fatti anteriori alla sua entrata in vigore ed anche se vi è già stato un provvedimento di acquisizione successivamente ritirato o annullato, ma deve essere comunque rinnovata la valutazione di attualità e prevalenza dell’interesse pubblico a disporre l’acquisizione; in tal caso, le somme già erogate al proprietario, maggiorate dell’interesse legale, sono detratte da quelle dovute ai sensi del presente articolo”. Nella fattispecie in esame il bene è già entrato nel patrimonio dello IACP grazie alla rinuncia effettuata dai proprietari all’azione di restituzione che, secondo quanto da essi affermato, mantiene “fermo” l’effetto traslativo della proprietà. »