Panoramica completa sulle detrazioni del 50% sui costi delle ristrutturazioni edilizie: cosa sono, chi ne può beneficiare, procedure da seguire, interventi detraibili, notifica preliminare, bonifico e dichiarazione redditi (1/4)

Al fine di incentivare i lavori di ristrutturazione edilizia, incrementando in tal modo gli interventi di rinnovamento delle abitazioni, fin dal 1998 sono in vigore, in Italia, alcuni sconti fiscali sui “recuperi” dei patrimoni immobiliari.

Principali concetti della detrazione edilizia

La normativa vigente ingloba le principali voci di costo di una ristrutturazione edilizia permettendo pertanto un corposo risparmio sugli interventi finalizzati al recupero del patrimonio immobiliare. Nonostante la normativa sia stata semplificata rispetto agli anni scorsi, accedere alla detrazione non è molto semplice e bisogna evitare errori che possono comportare, in caso di verifiche, la perdita dell'agevolazione.

Dal 1 Gennaio 2012 è stata introdotta una importante novità: la detrazione per ristrutturazione edilizia è permanente. Inoltre fino al 30 Giugno 2013 l'aliquota è stata elevata dal 36% al 50% ed è stato aumentato il tetto di spesa, passato da 48000 euro a 96000 euro. Questa novità permette quindi di detrarre dal proprio IRPEF fino a 4800 euro per 10 anni.

La detrazione è relativa a spese effettuate per ristrutturare abitazioni e parti comuni di edifici residenziali. Non è quindi ammessa per altre destinazioni d'uso come negozi, alberghi, edifici produttivi. Per immobili residenziali con uso promiscuo (ad esempio sede di attività professionale, commerciale, bed and breakfast, etc) la detrazione è applicabile in maniera ridotta.

Il contribuente può richiedere l'agevolazione secondo il principio di cassa cioè tenendo conto solo delle spese pagate nell'anno in corso.

In caso di lavori durati più anni si potrà accedere alla detrazione solo se la spesa massima prevista non è stata raggiunta negli anni precedenti. In altri termini per un determinato lavoro è possibile usufuire della detrazione una sola volta ma, nei limiti del massimale di 96000 euro, è possibile effettuare i lavori in più anni.

La detrazione non può essere maggiore della imposta IRPEF che il contribuente deve pagare in un determinato anno. Se, ad esempio, l'IRPEF da pagare è di 2000 euro e la detrazione per ristrutturazione spettante è di 2500 euro, il contribuente non verrà rimborsato dell'eccedenza dei 500 euro e non potrà riceverli neanche negli anni successivi. Semplicemente perderà il credito di 500 euro.

Inoltre se le spese vengono pagate da più persone il limite rimane sempre 96000€ (48000€ dopo il 30 Giugno 2013).

Farà piacere a chi effettua una ristrutturazione edilizia, sapere che possono essere rimborsati anche parte dei costi di acquisto diretto del materiale: è tuttavia necessario, per quanto ovvio, che anche tale onere risulti dalle fatture della ditta edile, e che il pagamento avvenga con mezzo bonifico (su moduli predeterminati dall’istituto di credito che effettua la transazione).

La detrazione per ristrutturazione edilizia (del 36% e fino al 30 Giugno 2013 del 50%) è attiva dal 1998. Dopo più di un decennio queste sono le novità fondamentali:

-         L'impresa non è più obbligata a inserire nella fattura il costo della manodopera

-         Non è più obbligatorio inviare la comunicazione dei lavori al centro operativo di Pescara.

-         La detrazione viene suddivisa sempre ed obbligatoriamente in 10 quote annuali anche per i contribuenti anziani (con più di 75 e 80 anni).

-         La ritenuta d'acconto, cioè la quota di imposte trattenuta al versamento, che le banche devono applicare è del 4% e non più del 10%.

-         Possibilità di applicare l'agevolazione anche per interventi di ripristino o ricostruzione di immobili danneggiati per eventi calamitosi in eventi che hanno comportato la dichiarazione di stato di emergenza.

-         Possibilità, per il contribuente che sta godendo dll'agevolazione ma che ha intenzione di vendere l'immobile di mantenere per gli anni successivi l'agevolazione o cedere il diritto all'acquirente.

 

Prima di vedere, maggiormente nel dettaglio, in che modo richiedere l’intervento agevolativo da parte del Fisco, soffermiamoci qualche istante per comprendere chi sono coloro che possono domandare il rimborso.

Il soggetto legittimato a proporre richiesta di agevolazione per il recupero del patrimonio edilizio è infatti colui che ha effettuato il pagamento dei lavori. Si tenga in merito in considerazione chepotrebbero esservi delle differenze tra la natura del “pagatore” e colui che può essere invece considerato come il beneficiario dei lavori stessi.

Il richiedente della detrazione potrà pertanto essere il proprietario immobiliare o un familiare convivente, nudi proprietari o titolari di diritti reali (usufrutto, abitazione), inquilini o comodatari che utilizzano gratuitamente l'abitazione, futuri acquirenti degli immobili o soci di cooperativa in proprietà divisa e indivisa, soci di società semplici, in accomandati semplice, in nome collettivo e imprese familiari.

 

Chi può usufruire del rimborso non è obbligatoriamente il proprietario ma colui che, avendo qualche diritto in merito all'immobile, effettuerà i pagamenti.

Si tenga in considerazione, ancora, che per “familiari” del proprietari si intendono coloro che rientrano all'interno del recinto costituito da coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado. In questi casi non è richiesto un contratto di comodato gratuito dell'immobile né è necessario presentare un certificato o una dichiarazione che possa dimostrare la relazione di parentela.

Di contro, in caso di locazione, la documentazione formale che deve risultare per la detrazione comprende il contratto di affitto regolarmente registrato.

 

Per quanto concerne ancora i benefit ottenibili, la detrazione può arrivare al 50% (36%) anche nelle ipotesi di esecuzione in proprio dei lavori, sebbene solamente per le spese sostenute per l'acquisto dei materiali utilizzati (sulle quali il contribuente pagherà l'aliquota ordinaria Iva, e non quella ridotta).

Se tuttavia chi richiede il contributo è imprenditore edile, la percentuale sarà applicata su tutta la spesa auto-fatturata, con IVA (imposta sul valore aggiunto) pari al 10%.

 

Il limite di 96 mila euro (48 mila euro dopo il 30/06/2013), è applicabile per fabbricato oggetto di ristrutturazione, e per persona richiedente. Di conseguenza, nell'ipotesi in cui un immobile sia oggetto di comproprietà, il costo complessivo va suddiviso tra tutti i comproprietari che hanno sostenuto le spese.

Nell'ipotesi di decesso del contribuente, il diritto alla detrazione si trasmette agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta del bene (in termini più sintetici, coloro che “utilizzeranno” la casa).

 

Una volta stabilite quali spese rientrano nelle agevolazioni, e chi può richiedere il beneficio fiscale, rimane da comprendere quali siano i limiti delle detrazioni e che cosa occorra fare per poter ottenere l'accesso al bonus sopra accennato. Procediamo con ordine, e vediamo quali siano le spese massime agevolabili.

In prima battuta, ricordiamo come la spesa massima agevolabile sia pari a 96 mila euro fino al 30 Giugno 2013 e 48 mila euro dopo questa data limite. Tenendo in considerazione che la percentuale della quota detraibile è pari al 50% (dopo il 30 Giugno 2013 la percentuale tornerà al 36%), ne deriva un risparmio netto di 48000 euro in caso di spesa massima.

Si tenga altresì conto che l’immobile sul quale può esser richiesta la detrazione deve necessariamente essere abitazione e possono essere incluse le spese per i lavori nelle relative pertinenze (box auto, cantine, ecc.)

Per quanto concerne la ripartizione temporale del beneficio fiscale, segnaliamo come il bonus del 50% (36%) non possa essere fruito in un'unica occasione, bensì ripartito in 10 quote annuali di pari importo.

 

È inoltre possibile domandare l’accesso alla detrazione nelle ipotesi di immobili adibiti ad utilizzo promiscuo. In questo caso (ad esempio, l’unità immobiliare utilizzata come abitazione, come ufficio, come bed and breakfast), si avrà diritto a metà della detrazione, ovvero al 25% (18% dopo il 30 Giugno 2013) sulle spese effettivamente sostenute dal soggetto che richiede l’acceso alla detrazione fiscale.

 

Rimane ora da comprendere quali siano gli interventi “agevolabili”, ovvero quali siano le azioni che danno seguito al requisito oggettivo utile per poter disporre del beneficio fiscale.

In linea di massima, e per semplicità di esplicazione della normativa in esame, è possibile suddividere tali interventi in due grandi categorie:

-         Solo per unità immobiliari private sono detraibili interventi di manutenzione straordinaria, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

-         Per aree comuni di edifici residenziali è detraibile anche la manutenzione ordinaria

L’elenco di cui sopra è tuttavia arricchito da un grandissimo numero di evidenze e di interpretazioni che hanno, di volta in volta, allargato o ristretto il recinto di valutazione delle opere e degli immobili soggetti a beneficio.

Si pensi alla possibilità di portare in detrazione le spese per le opere di messa in sicurezza degli impianti (DM 37/08) da parte dei condomini, o le opere di risparmio energetico (per i quali è prevista un' apposita detrazione del 55%), le opere “antifurto”, quelle finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche o, ancora, le opere di rivisitazione della proprietà immobiliare contro gli infortuni domestici, e tanto altro ancora.

L'alto numero di interventi che permettono di accedere alle detrazioni non devono essere confusa con la possibilità di beneficiare del bonus fiscale per qualsiasi tipologia di “ritocco” alla propria abitazione.

Non rientrano, infatti, tra gli interventi agevolabili, le opere interne agli appartamenti rientranti in manutenzione ordinaria, come la sostituzione dei pavimenti, dei sanitari, la tinteggiatura e l'intonacatura delle pareti, o ancora la sostituzione degli infissi.

Rientrano tra le iniziative agevolabili le opere di installazione dell'ascensore in condominio, sempre che serva all'eliminazione delle barriere architettoniche.

Dopo aver sintetizzato chi può richiedere la detrazione e per quali interventi, cerchiamo di comprendere in che modo usufruire della detrazione per le ristrutturazioni edilizie.

Innanzitutto, risulta essere necessario inviare all'Azienda sanitaria locale competente per territorio, ancor prima di iniziare i lavori, una comunicazione (notifica preliminare) mediante raccomandata con avviso di ricevimento (a meno che il tipo di intervento escluda gli obblighi derivanti dalle norme sulla normativa in materia di sicurezza nei cantieri).

Successivamente, bisognerà pagare le spese detraibili tramite bonifico bancario o postale, da cui dovranno risultare la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o il numero della partita IVA del beneficiario del pagamento.

In merito, val la pena di spendere ulteriormente qualche parola: gli istituti di crediti dispongono di un apposito modulo per l'effettuazione di bonifici utili per fruire della detrazione per ristrutturazioni edilizie. Ecco perchè in molti sistemi di internet banking italiani non è possibile effettuare tali operazioni online: è sempre meglio rivolgersi alla filiale della vostra banca, e chiedere delucidazioni in merito a queste piccole ma importanti formalità.

In aggiunta a quanto sopra, ricordiamo come, per usufruire della detrazione, sia sufficiente indicare in dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile e, nell'ipotesi in cui i lavori siano stati effettuati dal detentore, anche gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce il titolo, e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

Ricordiamo, in merito, come in seguito all'approvazione del decreto legge 70 del 13 maggio 2011 sia stato soppresso l'obbligo dell'invio della comunicazione di invio lavori al centro di Pescara dell'Agenzia delle Entrate.

Rimane invece prevista la conservazione, e l'esibizione a richiesta degli uffici, delle abilitazioni amministrative in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (SCIA, DIA, CIL), alla domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti, alle ricevute di pagamento dell'IMU (nel caso in cui sia dovuta), alla delibera assembleare di approvazione dell'esecuzione dei lavori e della tabella millesimale di ripartizione delle spese per gli interventi riguardanti le parti comuni di edifici residenziali, e ancora alle ricevute dei bonifici di pagamento, alle fatture e alle ricevute fiscali sulle spese effettivamente sostenute e alla comunicazione preventiva (se obbligatoria).

 

25/05/2012

Fonte:

http://www.reteingegneri.it